|
Getting your Trinity Audio player ready...
|
טוקניזציה של נכסים היא אחת המגמות הבולטות ביותר היום במפגש שבין עולם ההשקעות המסורתי לבין טכנולוגיית הבלוקצ׳יין. זהו תהליך שבו נכסים כמו נדל"ן, אמנות או ניירות ערך מקבלים ייצוג דיגיטלי באמצעות טוקנים המונפקים על גבי הבלוקצ׳יין. במקרה של נדל"ן, המשמעות היא שניתן לחלק בעלות על נכס לחלקים קטנים ולנהל אותה באופן דיגיטלי, מה שמאפשר הנגשה של השקעות נדל"ן גם למשקיעים פרטיים קטנים.
שוק הנדל״ן המסורתי מאופיין בחסמי כניסה גבוהים ובנזילות נמוכה. רכישת נכס כרוכה לעתים קרובות בהשקעה של הון רב לטווח ארוך, בירוקרטיה מורכבת, וקושי לפעול בשווקי נדל״ן בינלאומיים. טוקניזציה שואפת לשנות את כל זה. באמצעות טוקן דיגיטלי ניתן להחזיק בחלק מנכס, כמו לדוגמה אחוז מדירה להשקעה, ולסחור בטוקן עצמו, מה שמאפשר נזילות גבוהה יותר.
המלון שהפך לחלוץ הטוקניזציה
אחת הדוגמאות הראשונות והבולטות בטוקניזציה של נדל"ן היא המקרה של המלון היוקרתי St. Regis Aspen בקולורדו, ארה"ב. בשנת 2018 הונפקו טוקנים דיגיטליים (Aspen Coins) המייצגים 18.9% מהבעלות על המלון, באמצעות פלטפורמה מבוססת בלוקצ׳יין. ההנפקה גייסה כ-18 מיליון דולר, והטוקנים שווקו למשקיעים כשירים בלבד במסגרת רגולציה ייחודית שאפשרה זאת.
בשנים שחלפו מאז, הטוקנים עברו פיתוח נוסף, כולל הנפקות המשך, הוספת תמריצים (כמו הנחות על שהייה במלון למחזיקי הטוקן), והגירה לפלטפורמות בלוקצ׳יין חדשות כמו Tezos. הטוקניזציה של המלון נחשבת עד היום אבן דרך חשובה בטוקניזציה של נדל"ן, וממחישה את הפוטנציאל העצום של גיוס הון להשקעות נדל"ן גם בלי להסתמך על מסגרות מסורתיות כמו בנקים או גופי מימון אחרים.
פלטפורמות שמאפשרות השקעה חלקית בנכסים מסחריים ודירות
בשנים האחרונות קמו גם פלטפורמות טוקניזציה שמציעות מודלים של השקעה חלקית בנדל"ן. כך לדוגמה, הפלטפורמה lofty.ai מאפשרת לרכוש אחזקות דיגיטליות (טוקנים) בנכסים שונים החל מסכומים קטנים מאוד של עשרות דולרים, ולקבל שכר דירה על ההשקעה.
פלטפורמות נוספות כמו Blockimmo ו SolidBlock גם הן מציעות טוקניזציה של נדל"ן, כשהמשותף לכולן הוא הרצון לפרק את המודל המסורתי של השקעות נדל"ן עתירות הון ולהנגיש נדל"ן לקהל רחב יותר. הטוקניזציה מאפשרת בעלות חלקית (fractional ownership) בנכס, ומתאימה גם למשקיעים שלרשותם רק תקציב קטן.
במפרץ: טוקנים של נדל"ן בשווי מליארד דולר
האמירויות, ובמיוחד דובאי, הפכו בשנים האחרונות לאחד המרכזים הפעילים ביותר בטוקניזציה של נדל"ן. דוגמה לכך היא עסקה בשווי מיליארד דולר בין חברת יזמות הנדל"ן DAMAC לבין פלטפורמת הבלוקצ׳יין MANTRA, המותאמת למסחר בנכסים "מהעולם האמיתי" (Real World Assets – RWAs). במסגרת העסקה, מתוכננת הנפקת טוקנים של פרויקטים רחבי היקף בדובאי, שיאפשרו למשקיעים מכל העולם לקחת חלק בפרויקטים המקומיים.
החזון כאן ברור: להפוך את שוק הנדל"ן הגלובלי לזירה נגישה, מבוזרת ופתוחה לכולם. באמצעות רגולציה מתקדמת ותשתית טכנולוגית עדכנית, דובאי ממקמת את עצמה כחלוצה בתחום, ומהווה מודל לחיקוי לשווקים נוספים.
ומה קורה בישראל?
באמצע 2023 פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קול קורא לקבלת הצעות לייעוץ, אפיון ופיתוח יישומים בטכנולוגיית בלוקצ'יין. אמנם מדובר בשלב ראשוני של איסוף מידע ולא בהצהרה רגולטורית, אך עצם ההתייעצות מעידה על נכונות לבחון את הפוטנציאל של הבלוקצ'יין בישראל גם בתחום הנדל"ן.
הטוקניזציה של נכסים מסורתיים, ובמיוחד נדל"ן, נמצאת עדיין בראשית הדרך, אך המגמה ברורה: ההיצע של טוקנים המייצגים נכסי נדל"ן הולך וגדל, יותר פלטפורמות מאפשרות מסחר בנדל"ן על גבי רשתות בלוקצ'יין, ונפתחות הזדמנויות גם בפני משקיעים פרטיים בסכומים קטנים.
עם התפתחות הרגולציה והטכנולוגיה, סביר שנראה יותר ויותר נכסים שיעברו תהליך של טוקניזציה, מדירות פרטיות ועד נכסי תשתית. הטוקניזציה משנה לא רק את הדרך שבה אנחנו משקיעים, אלא גם את הדרך שבה אנחנו תופסים בעלות על נדל"ן והשקעות נדל"ן. ייתכן שבעתיד הלא-רחוק, בזכות הטוקניזציה, נדל״ן יהיה נכס זמין ונזיל כמו מניה, וכל אחד יוכל להיות בעלים של פיסת נדל"ן קטנה. ימים יגידו…
